اجاره یکی از مهمترین قراردادهای روزمره است که در روابط مالی و تجاری بین افراد نقش کلیدی دارد. آگاهی از قوانین و قواعد قراردادهای اجاره میتواند از بروز چالشها و دعاوی حقوقی مربوط به این قرارداد جلوگیری کند. اجاره سه نوع عمده دارد: اجاره اشخاص، اجاره حیوانات، و مهمتر از همه، اجاره املاک. در این مقاله، به بررسی اجاره املاک پرداخته خواهد شد.
اجاره قراردادی است که در آن مالکیت ملک ثابت و از آن مالک باقی میماند، در حالی که منافع ملک به دیگری انتقال داده میشود. به شخص مالک ملک، موجر و به طرفی که منفعت ملک به او منتقل میشود، مستاجر گفته میشود. برای مثال، منفعت یک خانه سکونت در آن است که از طریق قرارداد اجاره به مستاجر منتقل میشود.
قانون ایران به دلیل اهمیت بالای عقد اجاره، قوانین زیادی برای آن تعیین کرده است که شامل مواد ۴۶۶ تا ۵۱۷ قانون مدنی و قانون خاص روابط موجر و مستاجر است که در سالهای ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶ وضع شده و همچنان معتبر است.
شرایط صحت اجاره
برای معتبر بودن قرارداد اجاره، شرایطی باید رعایت شود که شامل موارد زیر است:
۱-تعیین مدت: اجاره از عقود موقت است و باید مدت مشخصی داشته باشد. اگر طرفین در هنگام عقد مدت مشخص نکرده باشند، اجاره به مدت یک سال معتبر خواهد بود.
۲-مالک بودن موجر: موجر باید مالک ملک باشد، چه مالکیت بر ملک و چه مالکیت بر منفعت آن. به عنوان مثال، اگر مستاجر ملکی را به شخص دیگری اجاره دهد، این قرارداد صحیح است زیرا مستاجر مالک منافع ملک است.
۳- قدرت بر تسلیم: موجر باید توانایی تحویل ملک مورد اجاره را به مستاجر داشته باشد. در صورتی که موجر نتواند ملک را تحویل دهد، اجاره صحیح نخواهد بود.
۴- قابل انتفاع بودن: اجاره باید برای مالی باشد که استفاده از آن ممکن است. به عنوان مثال، اجاره یک شمع برای سوزاندن صحیح نیست زیرا با استفاده از آن شمع از بین میرود، اما اجاره همان شمع برای استفاده تزئینی صحیح است زیرا استفاده از آن باعث از بین رفتن آن نمیشود.
وظایف موجر
موجر دو وظیفه اساسی را بر عهده دارد:
۱-تسلیم عین مستاجره: موجر موظف است ملک مورد اجاره را به مستاجر تحویل دهد. در صورتی که موجر ملک را تحویل ندهد، مستاجر میتواند از طریق دادگاه او را ملزم به تحویل ملک نماید.
۲- تعمیرات اساسی: تعمیرات اساسی به تعمیراتی گفته میشود که ملک را قابل استفاده نگه میدارد و از بین رفتن آن را جلوگیری میکند. اگر موجر از انجام تعمیرات خودداری کند، مستاجر میتواند او را از دادگاه ملزم کند و اگر اصلاحات توسط موجر انجام نشود، مستاجر میتواند خود تعمیرات را انجام دهد و هزینه آن را از اجارهبهاهای آینده برداشت کند.
وظایف مستاجر
۱- پرداخت اجاره بها: پرداخت اجارهبها اصلیترین وظیفه مستاجر است. در صورتی که تاریخ پرداخت مشخص نشده باشد، مستاجر موظف است اجارهبها را هر ماه تا دهم هر ماه پرداخت کند.
-استفاده صحیح از ملک: مستاجر موظف است طبق قرارداد و شرایط اجاره از ملک استفاده کند و مرتکب تعدی یا تفریط نشود.
۳-محافظت از عین مستاجره: مستاجر باید از ملک اجارهای به خوبی محافظت کرده و از تخریب آن جلوگیری کند. در صورت تخریب ملک، موجر میتواند خسارات را از مستاجر مطالبه کند.
اجاره مال مشاع
در قانون مدنی، اجاره مال مشاع صحیح است. اما باید توجه داشت که برای اجاره مال مشاع، تمامی مالکین باید اجازه دهند و در صورت مخالفت یکی از مالکین، اجاره غیرقانونی خواهد بود.
شرایط فسخ عقد اجاره
عقد اجاره میتواند در شرایطی از طرف موجر یا مستاجر فسخ شود:
۱- معیوب بودن عین مستاجره: اگر عین مستاجره معیوب باشد و انتفاع از آن ممکن نباشد، مستاجر حق فسخ قرارداد را دارد.
۲- تعدی یا تفریط: اگر مستاجر در استفاده از ملک تعدی یا تفریط کند، موجر حق فسخ دارد.
۳- مزاحمت شخص ثالث: اگر شخص ثالث مزاحم تصرفات مستاجر شود، مستاجر میتواند اجاره را فسخ کند.
۴- اجاره به شخص ثالث: اگر موجر شرط کند که مستاجر خود از ملک استفاده کند و مستاجر منافع آن را به شخص دیگری اجاره دهد، موجر حق فسخ قرارداد را دارد.
۵-فوت موجر: اگر اجاره به مدت حیات موجر باشد، پس از فوت موجر قرارداد خود به خود منفسخ خواهد شد.
۶- انقضای مهلت: با اتمام مدت اجاره، قرارداد خود به خود اعتبار خود را از دست میدهد.
سوالات متداول
۱-آیا مستاجر میتواند قبل از انقضای قرارداد ملک را تخلیه کند؟
بله، مستاجر میتواند هر زمان که بخواهد از حق خود صرفنظر کند، اما ممکن است تخلیه زودهنگام باعث خساراتی به موجر شود که باید جبران گردد. معمولاً مستاجر یک ماه قبل از تخلیه اطلاع میدهد.
۲-رهن و اجاره چگونه محاسبه میشود؟
رهن و اجاره طبق توافق طرفین و عرف محل معین میشود. میتوان از کارشناس برای تعیین اجاره و رهن کمک گرفت.
۳- چه هزینههایی بر عهده مستاجر است؟
مستاجر موظف به پرداخت اجارهبها، هزینه قبوض (برق، گاز، آب، تلفن) و هزینه شارژ ساختمان است
نویسنده :
خانم مریم زمانی – وکیل دادگستری و متخصص در امور موقوفات ( وقف عام و خاص) و دعاوی املاک
